"전세자금대출은 DSR에서 빠진다", "중도금대출은 안 잡힌다" — 맞는 말입니다. 다만 절반만 맞습니다. 규정이 말하는 제외는 그 대출을 받을 때 DSR을 따지지 않는다는 뜻이고, 그 대출이 내 부채 목록에서 사라진다는 뜻이 아닙니다. 이 둘을 같은 말로 읽으면 다음 대출에서 한도가 왜 줄었는지 설명되지 않습니다.
DSR 제외 목록은 은행업감독규정 <별표6> 제4호 마목에 있습니다. 그런데 그 목록을 열거하기 직전에 이런 단서가 붙어 있습니다.
"다만, 다음 각 호에 해당하지 않는 대출을 신규 취급하는 경우에는 다음 각 호의 대출을 총부채원리금상환비율 산출을 위한 기존 부채에 포함한다."
문장을 두 줄로 나누면 이렇게 됩니다. ① 중도금대출을 받을 때는 그 대출에 DSR을 적용하지 않는다. ② 그러나 나중에 신용대출을 받으러 가면, 그 중도금대출은 기존 부채로 계산에 들어간다. 제외되는 것은 심사 시점이지 부채 자체가 아닙니다.
<별표6> 제4호 마목이 직접 적은 것은 다섯 가지입니다.
마지막 항목의 실제 목록은 은행업감독업무시행세칙 <별표18> 제12호 나목에 있습니다. 개인이 실제로 마주치는 것은 대부분 여기에 있습니다.
규정의 문언은 "제외할 수 있다"입니다. 반드시 빼야 한다는 명령이 아니라 뺄 수 있다는 허용이므로, 실제 적용은 금융회사 내규에 따라 다를 수 있습니다.
기존 부채로 넣을 때 연간 원리금을 어떻게 환산하는지도 <별표18>에 표로 정해져 있습니다 (<표3> 총부채원리금상환비율 부채산정방식). 실제 상환 스케줄이 아니라 규정이 정한 연수로 나눈 금액이 들어간다는 점이 중요합니다.
원금이 아예 잡히지 않는 것은 세 가지뿐입니다 — 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출. 표는 이 셋의 원금 칸에만 "불포함"이라고 적습니다. 다만 이자는 셋 모두 실제 부담액 그대로 들어갑니다. "전세자금대출은 DSR에 안 잡힌다"가 정확히 어디까지 맞는 말인지가 여기서 갈립니다.
이름이 비슷한 전세보증금담보대출은 제외 대상이 아닙니다. 임차인이 이미 낸 전세보증금을 담보로 받는 대출이라 성격이 다르고, 위 표대로 4년으로 환산해 부채에 넣습니다.
같은 표의 주석이 한도대출을 따로 적어둡니다 — 한도대출은 원금·이자를 산정할 때 한도금액을 대출총액으로 본다. 5,000만원 한도의 마이너스통장을 한 푼도 쓰지 않아도 5,000만원을 빌린 것으로 계산한다는 뜻입니다. 쓰지 않는 한도를 정리하는 것이 한도를 늘리는 가장 확실한 방법인 이유가 이것입니다.
반대로 새 대출로 기존 대출을 갚기로 예정된 금액은 빼줍니다. 같은 주석이 "신규 대출에 의해 기존 대출 원금상환이 예정된 경우, 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 제외"한다고 적고 있습니다. 갈아타기(대환)에서 기존 대출이 이중으로 잡히지 않는 근거입니다.
스트레스 DSR 대출한도 계산기는 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 직접 입력받습니다. 위 환산 규칙이 그대로 이 칸의 내용이 됩니다. 실제로 통장에서 빠져나가는 금액이 아니라 규정이 정한 방식으로 환산한 금액을 넣어야 은행 심사와 비슷한 결과가 나옵니다.
DSR 한도가 모두에게 적용되는 것은 아닙니다. <별표6> 제4호 가목은 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 가계대출을 취급할 때 DSR이 40%(제2금융권은 50%)를 넘지 않도록 정합니다. 총대출액에는 이번에 신청하는 금액이 포함되고, 한도대출은 한도금액으로 셉니다.
계산기는 이 문턱을 따로 반영하지 않고 언제나 한도 규제를 적용해 계산합니다. 총대출이 1억원 이하라면 실제로는 DSR 한도가 걸리지 않으므로, 계산기가 보여주는 금액보다 더 빌릴 수 있습니다 (다만 금융회사의 자체 심사는 별개입니다).
은행업감독규정 <별표6> "주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준" 제4호(금융위원회고시 제2026-10호, 2026.4.1. 시행)와 은행업감독업무시행세칙 <별표18> "주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준" 제12호·<표3>(금융감독원세칙, 2026.6.30. 시행). 제2금융권 수치는 상호금융업감독규정 <별표2> 제4호. 확인일 2026년 8월 22일.
이 글은 규정 원문을 옮긴 참고 자료이며, 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융회사의 심사 기준에 따라 달라집니다. 틀린 내용을 발견하시면 문의·오류 제보로 알려주세요.
전세자금대출은 원금이 DSR 부채에 잡히지 않습니다. 다만 이자는 실제 부담액 그대로 들어갑니다. 은행업감독업무시행세칙 별표18 표3이 전세자금대출·예적금담보대출·보험계약대출 세 가지의 원금만 "불포함"으로 적고 있고, 이자는 표 전체에 걸쳐 "실제 부담액"입니다. 반대로 전세보증금담보대출은 이름이 비슷하지만 제외 대상이 아니며, 원금을 4년으로 나눈 금액이 부채로 잡힙니다.
제외는 그 중도금대출을 받을 때만 적용됩니다. 은행업감독규정 별표6 제4호 마목 단서는 "다음 각 호에 해당하지 않는 대출을 신규 취급하는 경우에는 다음 각 호의 대출을 총부채원리금상환비율 산출을 위한 기존 부채에 포함한다"고 정합니다. 즉 이후에 다른 대출을 받을 때는 중도금·이주비 대출의 원금을 25년으로 나눈 금액이 연간 원리금에 더해집니다.
은행업감독규정 별표6 제4호 가목은 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 가계대출을 취급할 때 DSR 40% 이내로 하라고 정합니다(제2금융권은 50%). 총대출액에는 이번 신청금액이 포함되고, 마이너스통장 같은 한도대출은 쓴 금액이 아니라 한도금액으로 셉니다.